Deseosa de vivir en un espacio más acogedor que fuera más allá de una habitación en un residencial cerrado, Mary Polanco se dio a la tarea de buscar un apartamento más grande en el mismo sector en el que ya residía, el kilómetro 14 de la autopista Duarte.
Finalmente, logró mudarse hace dos meses, tras un año y medio de búsqueda meticulosa que se ajustara a su presupuesto: pasó de pagar 7,700 a 13,000 pesos en su nuevo domicilio, que sigue siendo pequeño para lo que esperaba: “Hubo momentos que, cansada de buscar, me tomaba un descanso”, asegura Polanco.
Vivir alquilado en las áreas urbanizadas del Gran Santo Domingo se torna cada vez más cuesta arriba para muchos.
Aunque el Índice de Precios al Consumidor –un indicador que mide la variación de los precios de un conjunto de bienes y servicios– fluctúa con un alza de apenas 2.86 % en el alquiler entre noviembre de 2024 y noviembre de 2025, gremios del sector, como la Asociación de Agentes y Empresas Inmobiliarias (AEI), observan incrementos que van desde un 10 % hasta un 25 % en el último año.
Los mayores aumentos se observan en sectores como Piantini, Naco, Evaristo Morales, Serrallés y otras zonas céntricas del Distrito Nacional, aseguró su presidente, Alberto Bogaert.
Agregó que en otras demarcaciones, como es el caso de la zona oriental, “hay que desplazarse prácticamente a las afueras de la ciudad (Santo Domingo Este)” para encontrar precios asequibles, los cuales varían dependiendo la edificación, las características, el tiempo de construido, el metraje o el número de habitaciones, entre otros aspectos.
Factores que inciden
Tanto la AEI como la Asociación Dominicana de Constructores y Promotores de la Vivienda (Acoprovi) coinciden en que las rentas subieron en un contexto de alzas en los costos de construcción y de los terrenos, tasas de interés que han encarecido el financiamiento de los proyectos inmobiliarios y mayor dolarización de las propiedades, fundamentalmente.
“Los aumentos de los alquileres han absorbido, tanto el aumento de los costos de construcción, como la presión de una mayor preferencia por vivir cerca de los centros de trabajo y de servicios”, manifestó la presidenta de Acoprovi, Annerys Meléndez.
Los datos del IPC del grupo vivienda reflejan alzas en componentes que, inciden en que suba el alquiler.
Entre noviembre de 2024 y noviembre de 2025, la reparación de puertas registró el mayor incremento del IPC, con 9.48 %, seguida de los servicios de mantenimiento, que aumentaron 6.42 %, y de los gastos comunes en copropiedad, con un alza de 6.08 %, según cifras del Banco Central de la República Dominicana (BCRD).
A esto se suma un bajo desempeño del sector construcción, que tuvo una caída de -2.5 % de su actividad económica a octubre de este año, según la entidad monetaria.
“Cuando la demanda de alquiler crece más rápido que la oferta disponible, los precios tienden a ajustarse al alza”, indicó Meléndez.
El economista Haivanjoe Ng Cortiñas asegura que la construcción de viviendas se redujo en un 12 % en este año, lo que muestra “una pérdida significativa de dinamismo del sector”, en momentos en los que las tasas para los préstamos hipotecarios estuvieron cercanas al 13 %, lo que eleva el costo de las cuotas mensuales y restringe el acceso al crédito.
Alzas que desplazan
Esto lleva a muchos a trasladarse de lugares que ya les son familiares a sectores en los que los servicios básicos o la seguridad pueden verse comprometidos.
En su búsqueda, Polanco notaba dos tipos de ofertas: apartamentos de construcciones más antiguas, buena distribución y varias habitaciones por hasta 30,000 pesos –algo insostenible con su salario de 50,000 pesos– y ofertas de apartamentos de una habitación sobre los 12,000 pesos –mal construidos, con servicios “nefastos” y sin un mantenimiento claro, tanto en el kilómetro 14, como en Pantoja, otro sector que ponderó.
“El precio se ha disparado bastante. Cuando empecé a vivir sola, yo pagaba entre 5,000 y 6,000 pesos de alquiler en el 2019. Ya ahora para conseguir un apartamento de una habitación, quieren cobrarte 10,000 pesos, aunque estén mal construidos, con mala distribución, con nefastos servicios y sin un mantenimiento claro”, deploró.
Francelys Veras decidió mudarse con su pareja por primera vez, y tardó cinco meses buscando un lugar. “Quería vivir en Los Ríos, sector que me vio crecer, pero las casas son caras para lo que ofrecen”, explicó la joven, quien se mudó a Cristo Rey, en febrero, en una vivienda de dos habitaciones por la que paga 12,000 pesos.
En Los Jardines del Norte, un apartamento de apenas una habitación oscila entre los 18,000 y los 22,000 pesos, asegura Mateo Herrera, quien actualmente reside en una habitación monoambiente hecha para estudiantes, por la que paga 10,000.
Con este mismo presupuesto se accede a viviendas más amplias, pero en sectores más retirados. En zonas como Villa Mella o próximas a la avenida Jacobo Majluta, los alquileres de apartamentos de tres habitaciones oscilan entre los 12,000 y 20,000 pesos.
En Los Alcarrizos, los apartamentos de dos habitaciones rondan entre 8,000 y 13,500 pesos, mientras que en Santo Domingo Este, dependiendo el sector, apartamentos de dos y tres habitaciones entre 15,000 y 16,000 pesos, según anuncios en portales web como Marketplace.
De acuerdo a la AEI, existe una alta oferta de apartamentos amueblados de una habitación, pero la demanda mayor está en aquellos de dos y tres habitaciones, con o sin muebles.
La dolarización del sector inmobiliario
Sin embargo, en el Distrito Nacional, conseguir una renta en pesos dominicanos comienza a escasear frente a la proliferación de ofertas en dólares.
Cristian Trinidad Vicente, quien lleva cuatro años trabajando como agente inmobiliario, dice que cada vez son más los clientes que quieren rentar apartamentos de una habitación –generalmente amueblados– en dólares, con precios que van entre 400 y 750 dólares en zonas como Gazcue, Ciudad Nueva o Ciudad Colonial.
“Si yo comparo los precios en Gazcue y Naco, ya prácticamente están iguales los apartamentos nuevos. Yo te puedo decir que en Gazcue ya hay apartamentos más caros que en Naco, aunque obviamente en Naco hay pisos –en un penthouse o en un piso alto– que pueden costar hasta 4,000 dólares, aunque duran mucho para rentarse”, analizó.
La tendencia, cada vez más marcada, de dolarizar la mensualidad de las propiedades responde, para Meléndez, a la búsqueda de protección frente a la inflación y a la volatilidad cambiaria.
Ng Cortiñas resalta que las viviendas están incorporando supuestos de depreciación del peso de hasta un 5 %, situando el tipo de referencia en torno a 65 pesos por dólar, lo que incrementa el valor de los inmuebles en pesos sin un ajuste equivalente en los ingresos de los compradores.
“La vivienda comienza a comportarse más como un activo indexado al riesgo cambiario que como un bien de uso anclado a la economía doméstica”, enfatizó.
En el Polígono Central, un apartamento de una habitación ronda entre 750 y 1,100 dólares, mientras que los de dos habitaciones se ubican entre 1,000 y 1,600 dólares, y los de tres habitaciones pueden alcanzar rangos de 1,000 a 2,000 dólares en promedio, conforme la AEI. Quienes rentan en dólares suelen ser inquilinos de alto perfil –como empresarios, comerciantes o diplomáticos–, que realizan sus pagos en dólares o su equivalente en pesos, a la tasa del día.
Si bien en Dominicana no existe una normativa específica que prohíba o regule de manera directa los alquileres en dólares, los contratos deben regirse por el principio de autonomía de voluntad entre las partes y cumplir con el Código Civil y las normativas en materia de alquileres.
Para el economista, los acuerdos privados con referencias cambiarias implícitas crean una brecha entre la Ley 85-25 de Alquileres de Bienes inmuebles y Desahucios, –que establece que la oferta y los contratos deben expresarse en pesos dominicanos– y lo que ocurre en la realidad. “Esta brecha evidencia una dolarización de facto del mercado de alquileres, que traslada el riesgo cambiario al inquilino", subrayó Ng Cortiñas.
Desde su labor, Trinidad coincide en que muchos propietarios deberían tener un trato más justo con los inquilinos a quienes, además de pagar en dólares, se les carga el aumento anual a la renta y otros costos asociados al momento de rentar el inmueble, como las comisiones inmobiliarias, las cuales deberían ser asumidas por los propietarios.
“Yo tuve un caso de un apartamento de 800 dólares en el que el cliente no quería dar la comisión inmobiliaria; tampoco quería dar un mes por adelantado… nada de eso, pero uno consigue por un año un inquilino que le va a pagar casi 10,000 dólares. Entonces, eso no cuadra”, observó.
Mientras tanto, los inquilinos siguen llevando la carga más pesada del lugar al que quieren llamar hogar.
Mary Polanco reconoce que ha tenido que mudarse hasta cuatro veces en los seis años que duró viviendo sola, intentando estar cerca de los puestos de trabajo que ha asumido, por lo que espera poder estar más estable en la urbanización en que se encuentra ahora.
“La casa es cómoda; el sector es tranquilo. Desde que yo llego que abro mi puerta, nadie puede subir, si yo no le abro la puerta. Me da un mínimo de seguridad que un barrio populoso no me daría”, ponderó.
